Mise en demeure pour restitution du dépôt de garantie
Votre propriétaire ne vous a pas rendu le dépôt de garantie ? Délais légaux, intérêts de retard 10 %, mise en demeure, recours. Modèle de lettre LRAR.
Les délais légaux de restitution du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie (souvent appelé « caution » à tort) doit être restitué au locataire dans des délais fixés par la loi du 6 juillet 1989 (article 22).
Si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée (aucune dégradation), le délai de restitution est de 1 mois à compter de la remise des clés. Si l'état des lieux de sortie fait apparaître des différences (dégradations imputables au locataire, impayés), le délai passe à 2 mois.
Pour les locations en copropriété, le propriétaire peut conserver une provision équivalente à 20 % du dépôt en attendant l'arrêté annuel des comptes de copropriété, mais doit restituer le solde dans le délai de 2 mois et le reste maximum un mois après l'arrêté des comptes.
Ces délais courent à partir de la remise des clés, pas de la date d'état des lieux de sortie. Conservez la preuve de la remise (reçu signé par le bailleur ou son mandataire, ou envoi en LRAR si remise impossible). Sans preuve de remise, le délai ne démarre pas et le propriétaire peut prétendre que vous occupiez encore les lieux.
Les intérêts de retard automatiques (10 % du loyer mensuel)
Sanction prévue par l'article 22 de la loi de 1989 : passé le délai légal, le propriétaire vous doit 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé, automatiquement et sans formalité.
Exemple concret : loyer hors charges 800 €. Restitution due 2 mois après la remise des clés. Le propriétaire restitue avec 3 mois de retard. Vous avez droit à 800 × 10 % × 3 = 240 € d'intérêts de retard, en plus du dépôt de garantie initial.
Cette pénalité s'applique dès le premier jour de retard, pas à compter d'une mise en demeure. Mais en pratique, sans mise en demeure formelle, le propriétaire ignore généralement cette pénalité — d'où l'importance de la lettre.
Attention : la pénalité ne s'applique pas si le retard est imputable au locataire (par exemple si vous n'avez pas communiqué votre nouvelle adresse au propriétaire). Communiquez toujours votre adresse de réexpédition par écrit le jour de la remise des clés, dans le procès-verbal d'état des lieux ou par LRAR.
Que doit contenir votre mise en demeure
Votre courrier doit être précis et chiffré pour avoir une force juridique opposable.
Mentionnez vos coordonnées complètes, l'adresse du logement loué, la référence du bail (date de signature, durée), la date de l'état des lieux de sortie et la date de remise des clés (preuve à l'appui si contestée).
Indiquez le montant du dépôt de garantie initial, les éventuelles retenues légitimes que vous acceptez (en vous basant sur l'état des lieux de sortie), et le solde dû. Ajoutez le calcul des intérêts de retard 10 % du loyer hors charges par mois entamé depuis la fin du délai légal.
Citez les textes : article 22 de la loi du 6 juillet 1989, et article 1342 du Code civil pour la mise en demeure de payer une dette.
Fixez un délai de paiement de 15 jours à compter de la réception. Annoncez les conséquences en cas de non-paiement : saisine du juge des contentieux de la protection (procédure simplifiée jusqu'à 10 000 €), commandement de payer par commissaire de justice, et publication éventuelle de l'incident sur des plateformes spécialisées.
L'envoi se fait obligatoirement en lettre recommandée avec accusé de réception.
Les recours si le propriétaire ne paie toujours pas
Sans réponse au délai imparti, plusieurs voies sont ouvertes selon votre situation et le montant en jeu.
Conciliation (obligatoire pour les litiges inférieurs à 5 000 € depuis le décret n° 2019-1333) : saisir un conciliateur de justice via conciliateurs.fr. Gratuit, délai de traitement 1-3 mois. Le conciliateur écoute les deux parties et propose un accord. Sans accord, il délivre un constat d'échec qui ouvre la saisine judiciaire.
Saisine du juge des contentieux de la protection : compétent jusqu'à 10 000 €. Vous pouvez vous représenter seul (avocat non obligatoire) ou être assisté gratuitement par une association de consommateurs (CLCV, ADIL, AFOC). Procédure 4-8 mois, coût modeste.
Tribunal judiciaire au-delà de 10 000 € : avocat obligatoire en première instance, procédure 6-18 mois. À ce stade, c'est rare pour une caution standard sauf si le bail prévoit un dépôt de 2-3 mois de loyer pour un logement très onéreux.
ADIL (Agence départementale d'information sur le logement) : présente dans chaque département, gratuite, fournit conseil juridique et modèles de courriers spécialisés. Excellent réflexe avant d'engager toute procédure.
Si le propriétaire est en faillite ou insolvable, la dette devient compliquée à recouvrer. Vérifiez sur infogreffe.fr ou societe.com s'il s'agit d'une SCI ou d'un investisseur en société. En cas de personne physique, un commandement de payer par commissaire de justice peut être suivi d'une saisie sur salaire ou compte bancaire après jugement.
Questions fréquentes
Sous quel délai le propriétaire doit-il rendre la caution ?
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1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, 2 mois s'il y a des différences (dégradations, retenues sur charges). Délai à compter de la remise des clés, pas de la signature de l'état des lieux. Pour les copropriétés, 20 % maximum peut être conservé jusqu'à l'arrêté annuel des comptes. Article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Au-delà du délai, la pénalité de 10 % du loyer hors charges par mois entamé s'applique automatiquement.
Le propriétaire peut-il garder la caution sans justification ?
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Non. Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée par des pièces (devis de réparation, factures de remise en état, justificatifs d'impayés). Sans justificatif, le propriétaire doit restituer la totalité. Le devis ou la facture doit correspondre à des dégradations constatées dans l'état des lieux de sortie ET non présentes à l'état des lieux d'entrée — la vétusté normale ne justifie aucune retenue (article 7 d) de la loi de 1989). Si le propriétaire produit des justificatifs douteux (facture sans détail, devis non accepté), contestez-les point par point dans votre mise en demeure.
Combien d'intérêts de retard puis-je réclamer ?
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10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé, automatiquement, sans démarche préalable. Exemple : loyer 700 €, restitution due au 1er février, payée le 20 avril → 3 mois de retard entamés (février, mars, avril) → 700 × 10 % × 3 = 210 €. Cette pénalité s'ajoute au dépôt de garantie. Elle ne s'applique pas si le retard est imputable au locataire (adresse de réexpédition non communiquée par exemple). Article 22 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR de 2014.
Que faire si le propriétaire conteste l'état des lieux de sortie ?
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Si vous n'avez pas signé l'état des lieux de sortie ou s'il a été établi sans vous, demandez par LRAR un état des lieux contradictoire ou un constat d'huissier. Si l'état des lieux de sortie a été signé sous pression ou avec des réserves, mentionnez ces réserves dans votre mise en demeure. En cas de désaccord persistant, le juge tranche au vu des pièces (photos datées, témoignages, état des lieux d'entrée). Conseil : prenez systématiquement des photos datées de chaque pièce le jour de la sortie, et demandez à un proche d'être témoin de l'état des lieux.
Que faire si le propriétaire est une SCI ou une société ?
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La procédure est la même mais la mise en demeure doit être adressée au siège social de la société (et non à l'adresse du propriétaire personne physique si différente). Identifiez la société via son numéro SIREN sur infogreffe.fr ou societe.com. Si la SCI est en liquidation, déclarez votre créance dans les 2 mois suivant la publication au BODACC. Si la société est en règlement amiable, contactez le mandataire judiciaire. Dans tous les cas, le dépôt de garantie est une dette personnelle de la société, pas du gérant — sauf en cas de faute de gestion caractérisée (article L.223-22 Code de commerce pour les SARL).
L'agence immobilière peut-elle conserver mon dépôt ?
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Non. L'agence agit comme mandataire du propriétaire. Elle doit transférer le dépôt au propriétaire (ou le restituer au locataire selon le mandat). Si l'agence fait obstacle à la restitution, la responsabilité revient au propriétaire bailleur — c'est lui que vous devez mettre en demeure. Vous pouvez en parallèle alerter la chambre des huissiers ou la FNAIM si l'agence est adhérente. Pour les agences gérant un compte séquestre, demandez le relevé du compte avec dates de mouvement : c'est votre preuve que les fonds sont disponibles et indûment retenus.
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