Bailleur qui ne fait pas les travaux : forcer la réalisation
Chaudière en panne, fuite, infiltration : forcer le bailleur à intervenir. Article 6 de la loi 89-462, décret 2002-120 sur le logement décent, procédure.
Quels travaux le bailleur doit-il vraiment réaliser ?
La loi du 6 juillet 1989 (n° 89-462), pierre angulaire du droit locatif français, répartit clairement les obligations entre bailleur et locataire. L'article 6 de la loi 89-462 fait peser sur le bailleur une obligation centrale : délivrer au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Cette obligation est précisée par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dit « décret décence », qui liste les caractéristiques d'un logement décent : surface minimale, sécurité électrique et gaz, ventilation, chauffage, étanchéité, eau potable, équipements sanitaires.
Concrètement, le bailleur doit prendre en charge tous les travaux nécessaires au maintien en état de jouissance du logement, à l'exception de l'entretien courant et des menues réparations qui relèvent du locataire (décret n° 87-712 du 26 août 1987). Sont à la charge du bailleur :
- Réparation ou remplacement de la chaudière (sauf entretien annuel à la charge du locataire)
- Réparation des fuites d'eau d'origine structurelle (canalisation, joint d'évacuation collectif)
- Traitement des infiltrations en toiture ou par les murs extérieurs
- Réparation ou remplacement de la chasse d'eau, des robinets, des prises électriques défaillantes
- Réfection des peintures et papiers peints en cas de dégradation due à la vétusté
- Réparation de l'installation électrique non conforme
Sont à la charge du locataire : changement d'ampoules, entretien annuel de la chaudière, joints de robinets, joints de WC, débouchage simple, remplacement des petites pièces d'usure.
Le cadre juridique : décence et jouissance paisible
Trois textes fondent les obligations du bailleur :
- Article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : obligation de délivrer un logement décent et conforme à l'usage d'habitation
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 : critères techniques de décence
- Décret n° 87-712 du 26 août 1987 : liste limitative des réparations locatives à la charge du locataire (tout ce qui n'y figure pas est à la charge du bailleur)
À cela s'ajoute l'article 1719 du Code civil, qui impose au bailleur de faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Tout trouble durable à la jouissance — chaudière qui tombe en panne en hiver, infiltration dans une chambre, salle de bain inutilisable — constitue un manquement.
En cas d'inaction du bailleur après mise en demeure, plusieurs voies sont ouvertes :
- Saisine de la commission départementale de conciliation (CDC) : gratuite, obligatoire dans certains cas avant la procédure judiciaire, délai 2 mois
- Saisine du tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection) : peut ordonner les travaux sous astreinte et accorder des dommages-intérêts
- Saisine du service communal d'hygiène et de santé (SCHS) si le logement présente un risque pour la santé (humidité importante, intoxication, plomb)
La mise en demeure : forme, contenu, délais
La mise en demeure est l'étape charnière. Sans elle, aucun recours efficace n'est ouvert.
Avant la mise en demeure : signaler par écrit. Avant toute action contentieuse, signalez le désordre par écrit au bailleur — email ou lettre simple. C'est souvent suffisant pour débloquer les situations sans conflit. Conservez la trace.
Si le bailleur ne réagit pas sous 15 jours : passez à la mise en demeure formelle. La lettre recommandée avec accusé de réception doit contenir :
- Votre identité et celle du bailleur, avec adresses précises
- L'identification du logement loué (adresse, date de signature du bail)
- Une description précise du désordre (nature, date d'apparition, conséquences sur l'occupation)
- Des photos datées du désordre, idéalement avec horodatage
- Le rappel des obligations du bailleur (article 6 de la loi 89-462, décret 2002-120, article 1719 du Code civil)
- Un délai imparti pour l'intervention (15 à 30 jours selon l'urgence — 8 jours seulement pour une panne de chauffage en hiver ou une fuite active)
- L'annonce des recours en cas d'inaction : saisine de la CDC, du tribunal judiciaire, du service communal d'hygiène
- Une demande de réponse écrite
L'envoi en recommandé AR est indispensable — il constitue la preuve formelle et interrompt la prescription quinquennale (article 2224 du Code civil).
Cas d'urgence absolue. Si le désordre rend le logement inhabitable (panne de chauffage en plein hiver, fuite massive, électrocution potentielle), vous pouvez :
- Faire intervenir un professionnel à vos frais pour la mise en sécurité immédiate (limiter le préjudice est une obligation du locataire selon la jurisprudence)
- Conserver la facture pour réclamer le remboursement au bailleur
- Saisir le juge des contentieux de la protection en référé (procédure d'urgence, jugement en quelques jours)
Ne faites pas vous-même des travaux de remise en état durables sans accord préalable du bailleur. Vous risquez de ne pas être remboursé.
Si le bailleur ne réagit pas : CDC et juge
Au-delà du délai imparti dans la mise en demeure, plusieurs leviers s'enchaînent.
Saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Présente dans chaque préfecture, la CDC est compétente pour les litiges locatifs. Sa saisine est gratuite et se fait par lettre simple. Elle convoque les deux parties à une audience dans un délai de 2 mois. La conciliation aboutit dans environ 60 % des cas, sans frais ni avocat. Même en cas d'échec, le procès-verbal d'audience est une pièce précieuse pour la suite. Pour certains litiges (notamment décence du logement), la saisine de la CDC est obligatoire avant toute procédure judiciaire.
Saisir le tribunal judiciaire. Sans solution amiable, le tribunal judiciaire du lieu du logement est compétent. Pour les litiges relatifs à la jouissance d'un logement loué, vous saisissez le juge des contentieux de la protection (juge spécialisé). La procédure est gratuite jusqu'à 5 000 € de litige (déclaration au greffe). Au-delà, l'assistance d'un avocat est obligatoire — pensez à votre éventuelle protection juridique.
Le juge peut prononcer :
- L'injonction de réaliser les travaux, généralement assortie d'une astreinte (par exemple 50 € par jour de retard à compter du jugement)
- Une réduction proportionnelle du loyer pendant la période où le logement n'était pas conforme
- Des dommages-intérêts pour préjudice de jouissance (typiquement 5 à 30 % du loyer mensuel par mois de désordre)
- Le remboursement des frais engagés pour la mise en sécurité d'urgence
Saisir le service communal d'hygiène et de santé (SCHS). Si le logement présente un risque pour la santé (humidité importante, moisissures, plomb, monoxyde de carbone, vermine), vous pouvez saisir le maire ou le préfet via le service communal d'hygiène. L'inspecteur visite le logement, dresse un constat, et peut adresser au bailleur une injonction de travaux assortie d'une astreinte administrative. Cette procédure est gratuite, anonyme si demandé, et particulièrement efficace dans les cas d'insalubrité caractérisée.
Questions fréquentes
Quelle différence entre travaux locatifs et travaux à charge du bailleur ?
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Les travaux locatifs (à la charge du locataire) sont limitativement énumérés par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 : entretien courant et menues réparations comme remplacement de joints, ampoules, raccords de peinture, entretien annuel de la chaudière, débouchage simple. Tout ce qui n'y figure pas est à la charge du bailleur : remplacement de la chaudière, fuite structurelle, infiltration, vétusté généralisée, électricité non conforme, équipements sanitaires hors service. En cas de doute, le critère pratique : si la réparation est due à l'usure normale (vétusté) ou à un défaut structurel, c'est le bailleur ; si elle est due à un mauvais entretien quotidien par le locataire, c'est le locataire. La jurisprudence est constante : le doute profite au locataire.
Mon bailleur dit que c'est ma responsabilité, comment trancher ?
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Renvoyez-le explicitement au décret n° 87-712 du 26 août 1987 qui liste les réparations locatives. Si le désordre invoqué (chaudière, fuite, infiltration, équipements vétustes) n'y figure pas, ce n'est pas locatif. Demandez par écrit au bailleur de justifier son refus en visant un article du décret précis. En cas de désaccord persistant, saisissez la commission départementale de conciliation (gratuite) qui tranchera. Vous pouvez aussi solliciter un constat d'huissier (environ 150 à 250 €) qui établira l'origine du désordre — souvent décisif pour distinguer vétusté (bailleur) de mauvais entretien (locataire). Les frais d'huissier sont remboursables par le bailleur si vous gagnez.
Puis-je faire les travaux moi-même et déduire le coût du loyer ?
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Non, pas sans autorisation préalable du juge. Faire vous-même les travaux et déduire le coût du loyer constitue une compensation interdite (article 1347-1 du Code civil) et est requalifié par les juges en non-paiement partiel du loyer — donc en faute du locataire. Seule exception : les mesures conservatoires d'urgence (couper l'eau pour stopper une fuite, intervention d'un professionnel pour une panne de chauffage en hiver) qui sont remboursables par le bailleur sur facture. Pour des travaux durables, seul le juge peut autoriser la compensation après examen du dossier. La règle de prudence : continuez à payer le loyer intégral, saisissez le juge, et obtenez le remboursement sur jugement.
Combien de temps le bailleur a-t-il pour intervenir ?
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La loi ne fixe pas de délai universel — c'est le caractère raisonnable du délai au regard du désordre qui prime. Pour une chaudière en panne en hiver, 8 à 15 jours sont raisonnables ; pour une infiltration sans urgence vitale, 30 à 60 jours ; pour des travaux lourds nécessitant des devis (ravalement, étanchéité), 2 à 3 mois sont acceptables. La pratique courante : 15 jours pour les désordres courants, 8 jours pour les urgences (chauffage, eau, électricité), 30 jours pour les travaux nécessitant des entreprises. Précisez le délai dans votre mise en demeure et justifiez-le par la nature du désordre. Si le bailleur explique avoir mandaté une entreprise et attendre son intervention, le délai est interrompu — mais demandez un échéancier écrit.
Une fuite chez moi a abîmé mes meubles, qui paie ?
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Cela dépend de l'origine de la fuite. Si elle vient d'un défaut structurel du logement (canalisation collective, étanchéité de la toiture, fuite chez un voisin via murs ou plafond), le bailleur — ou l'assurance multirisque habitation du bailleur — doit indemniser. Si elle vient d'un défaut d'entretien du locataire (joint non remplacé, machine à laver mal raccordée), le locataire est responsable. Dans tous les cas : déclarez le sinistre à votre propre assurance habitation (obligation contractuelle) dans les 5 jours, avec photos et constat amiable si la fuite implique un voisin. Votre assurance gère l'expertise et la répartition des responsabilités via la convention IRSI entre assureurs. Conservez les factures d'achat des meubles abîmés pour l'évaluation.
Le bailleur peut-il me résilier le bail si je le mets en demeure ?
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Non. La résiliation du bail par le bailleur n'est possible que dans des cas limitativement énumérés par la loi 89-462 (article 15) : congé pour reprise personnelle, congé pour vente, motif légitime et sérieux (défaut de paiement, troubles de voisinage caractérisés, sous-location interdite, etc.). Une mise en demeure régulièrement adressée pour des travaux de décence ne constitue jamais un motif légitime et sérieux. Bien au contraire, le bailleur qui chercherait à se débarrasser d'un locataire ayant osé exercer ses droits commettrait un abus susceptible d'engager sa responsabilité. La protection est solide : vous bénéficiez du droit de jouissance paisible (article 1719 du Code civil) et de la stabilité locative (article 10 de la loi 89-462).
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